43年新低!日本房产销售继续惨淡:曾经全民炒房,中国会步后尘吗?

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作者|曹蓓  编辑|王毕强日本不动产经济研究所8月份公布了7月日本首都圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）的新建公寓销售户数。新公寓销售户数同比减少35.3%，只有1932户，连续7个月保持减少态势。7月单月的销售数据，是继1976年的1571户之后，43年以来的最低水平。自1990年代房地产泡沫破灭以来，日本房地产市场陷入长达27年的低迷期，很多日本民众称其为“全球最没有悬念和希望的市场”。“中国房地产泡沫不断膨胀，与当年的日本极为相似，会不会像日本楼市一样崩盘？”每隔一段时间，这样的言论总会出现，尤其在房价大涨和政策严厉调控时。1989年，日本问题专家、日本企业（中国）研究院执行院长陈言来到日本攻读经济学博士课程，那是日本泡沫经济进入最鼎盛的时期。“那时候日本的房价一直在上升，非常多的人在炒房。你会经常看到很多人在排队买房，因为按照规定每个排队的人只能买一套，所以就有大批的炒房客雇人排队。”陈言告诉《凤凰周刊》。


排队一晚能挣1万日元，对于还是学生的他来说是不小的数字，于是，他就成了队伍里的一员。“雇我的人特别好，给我提供一个可以睡觉的椅子、一个灯，周围很安静，排队也很有序，我可以看一晚上书。”回想起来，他觉得那是很不错的差事。“土地不会贬值，东京房价不会下跌。”这在当时是没人怀疑的铁律。但很快，这条铁律被轻易打破。日本的股市下跌、房地产泡沫破裂，经济进入了“消失的10年”“消失的20年”。有人说房价跌去85%以上，也有人说这一数字是70%或者一半左右，统计称，日本国民财富损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。此后的20年，日本经济萎靡不振，年均GDP增速只有0.75%。陈言亲眼看到，一个拥有500人规模工厂的企业家，买了很多套房子后，房价跌到只有购买时的六分之一，赔上全部家当也难偿金融机构的借款，不得不宣布破产从此消失；也看到那些1980年代开始工作的年轻人在买房后不久，房价便跌去60%以上，终生都在还债。“他们很努力地工作，不消费，但依然很贫穷，比他们小十岁的人，看到这种情况，再也不买房。”总有人担心，与地产泡沫破裂前的日本有诸多相似的中国楼市，会不会也迎来相似的结局？


货币超发、信贷放水、房价疯涨，日本全民炒房吹泡沫


“卖掉皇宫下边的那块地，可以买下整个加拿大。”按照日本1980年代末1990年代初期的说法，东京的房子贵到卖了可以买下整个美国，日本的房子全卖了可以买下四个美国。在一次公开场合，东京大学教授田村清彦描述了当时的疯狂，“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。”1985年，日本与美国签订“广场协议”，日元大幅升值，严重影响对外贸易，为缓解日元升值后的经济下滑和通缩压力，日本开始实行一系列扩内需增长的货币和财政政策。长城证券曾做过《日本房地产泡沫破灭对中国的经验借鉴》的研究报告，“1985年9月后，日本国内的货币供应量呈不断扩张的趋势，1987年2月日本中央银行下调贴现率后，货币供应量增长率超过10%，已超过了实际经济需求。从而有一部分货币供应量游离于实体经济之外，成为房地产和股票投资的资金来源，间接导致了资产价格上涨。”日本银行、财政部支持的住房贷款机构毫无节制地向房地产和建筑公司等开发机构发放抵押贷款，引发土地投机热潮，土地价格更加上扬。“房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫的形成和膨胀。”上述报告称。


日本各大银行对土地的争夺，从另一些报道中也能寻到踪迹。“通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的70%贷出，北海道拓值银行以120%提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。1988年，不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住，开始大举进入不动产业。”据悉，当时日本一种流行的玩法是“土地专卖”，先找块地，把上边的人都拆迁了，然后把拆迁完的土地高价卖掉，接手方随后就卖给下一家。银行的支持让地产商们在资金上没有后顾之忧，前30年房价一直缓慢上涨的经验让人们认为房价会一直这样涨下去，不断降息、货币增发让“房子不仅是用来居住的，还可以用来保有”这种想法迅速蔓延，“本来就已经担心日元贬值的日本国民，对于政府诸多的不动产优惠政策，就如同找到了一个可以让纸币保值的避风港，把大笔资金投入不动产市场。”有报道称，1989年，日本人均GDP是23887美元，当时的美国人均GDP仅22047美元。当时日本第一大银行劝业银行的资产超过1万亿美元，联同住友、富士、三菱、三和、日本工业和农林金库，横行全球。1989年，全球十大富人名单，有六名是日本人，全部是因地产起家。那时候雇陈言去排队买房的人，就是用其他的房子做抵押，向银行贷款买房。“杠杆上加杠杆，非常高，这种情况很普遍，在他们看来，房子似乎可以无限买下去。”
没人做实业，楼市、股市却屡创新高，泡沫崩溃后，日本房子现在多是中国人买

“那时没人做实业，几乎没有企业在日本投资建厂，但股市很好，10年时间内，涨了四倍。”当时的陈言，在学习经济学，看到美国1950年代到1990年代长达40年的时间内，股市没有起色，“学界的看法是，美国完全不是金融国家，早已死气沉沉，失去了活力。”陈言回忆说。他清楚地记得，1989年的12月30日，日本股指升到近4万点，“当时我们几乎都认为，新年冲到4万点是必然的，也是很轻松的，但没想到，代替这种情况出现的，是股指一路降到6000多点。”日本作家东野圭吾的长篇小说《解忧杂货店》中，有一个故事叫做《来自天上的祈祷》。武腾晴美为了报答养育自己的姨婆，经济独立，想辞去白天打杂的工作去陪酒，但是通过穿越时空的书信得到三个人的指引，投资了房地产和股票，并在经济危机前抛售，赚了上亿资金。“今后的5年里，你要彻底掌握经济相关的知识。具体来说，就是证券交易和房地产买卖。”“存钱是为了购买房地产。你要尽量挑靠近东京都中心的地段，土地、公寓、独栋住宅通通都行，二手、面积小也都不是问题。你要想办法在1985年前买下来，但这不是用来自己住的。”“1986年以后，日本经济将会迎来空前繁荣，房地产价格一定会攀升。你马上把手头的卖掉，再买进更贵的。新买的很快又会升值，就这样反复操作，赚到的钱投到股票上。”“从1986年到1989年，股票闭着眼睛买都不会亏。”“但你要记住，这些投资有利可图的时间，最多到1988年或1989年。进入1990年后，情况就急转直下了。所以就算价格还有上涨的迹象，也要在此之前将所有投资脱手。”“之后日本经济不断恶化，没有什么好事，所以就别指望投资赚钱了，往后只能踏踏实实地经营一份事业。”


这样的情节被讨论日本泡沫时期的人们反复引用，因为寥寥数笔勾勒了那个时代日本经济的剪影，在经历了繁盛和崩溃后，日本经济进入长期萎靡和萧条。1980年代工作的人，如果购买了房产，很多终生都会在还债，即使他们很努力地工作，很节俭地生活，也并不会有什么改善。NHK曾制作过一个专题片《Working Poor》，片中的人物尽管不分昼夜的没黑没白的打工，但还是生活拮据，入不敷出。此前，据日本共同社报道，日本厚生劳动省公布的“国民生活基础调查”结果显示，2010年日本每户家庭平均收入为538万日元(约合人民币43万元)，较上年减少13.2万日元，已降至1988年同等水平，较史上最高的1994年(664.2万日元)减少了126.2万日元。“楼市泡沫崩溃的影响，甚至到现在，年轻的人们不再愿意买房。”贺先生是在日本工作和生活的中国人，他的愿望就是在好的地段租一个精装的公寓，“我和周围的人从来没想过买房，主要是没有国内‘必须买房’的意识影响，大家都是租房过生活，只有跟国内的朋友接触的时候，才会意识到两国在房子的看法上存在的巨大差异。”他开玩笑地说，现在日本的房子很多都是卖给中国人的。


土地国有、城镇化率低，中国房地产泡沫不会剧烈破裂


“在中国，大量的社会资源被配置到了房地产市场，而房地产市场又没有形成与之相适应的对冲和管控机制。因此，中国的房地产市场必须社会资金、资源的不断注入，来维持其运行和发展。这种运行逻辑，让人很容易联想到日本的房地产泡沫河和美国的次贷危机。”中国建设银行董事长田国立在陆家嘴金融论坛上坦言，让中国的房地产市场健康起来，就必须要让房子回归住的属性。在泡沫高峰的1991年，东京住宅平均价格超过200万日元/平方米(约合12万元人民币/平方米)，按一个日本中产阶级家庭年收入为500万日元来计算，相当于买一个100平方米的房子，需要一家人不吃不喝40年。“中国房地产泡沫不断膨胀，与当年的日本极为相似，会不会像日本楼市一样崩盘？”每隔一段时间，这样的言论总会出现，尤其在房价飞涨和遭遇政策严厉调控初期。今年春天，香港《南华早报》曾引用过亚洲开发银行研究所所长吉野直行的警告，中国目前的情况与日本30年前几乎如出一辙，都是先实施宽松货币政策，为房地产泡沫扩大埋下祸根。为应对2008年全球金融危机，中国向经济体系投入巨额信贷，导致过去10年抵押贷款、房地产借贷和投资飞快增长。“我非常担心，如果中国土地价格持续上涨，人口减少让总体需求滑落，中国将面临类似日本的处境。”这样的言论，常年往来于中日两国的陈言，经常会听到。“总有一些人会鼓吹中国楼市崩盘，这么多年也没有实现，但是日本的国内还是有人愿意听，某种程度上，人们愿意相信这种情况会发生。”他说。


什么是泡沫？陈言认为，金融资产价格的无限膨胀+房地产价格的无限膨胀，两个同时出现才是真正的泡沫。“你会发现美国经济在遭遇比较大的下滑后，还能挺过来，不容易崩溃，是因为美国要么是遭遇了股市泡沫的破灭，要么是遇上了次贷危机那样的楼市泡沫的崩溃，但从未有两者同时出现的情况。日本当年两个因素同时出现，进入到了股市+楼市双泡沫崩溃后，再缓过来就很困难。”“在日元不断升值的过程中，几乎没有人去做实体经济，房地产和股市同时上升，完全是资产迅速膨胀的过程，一旦同时破灭，就会造成整个泡沫经济的崩溃。中国并没有出现这种情况，股市在经历着长期低迷的过程，而楼市也已经在政府的调控下企稳。”事实上，在崩盘前的几年时间里，针对房地产不断上涨泡沫膨胀的现象，日本政府也看到了股市和楼市的狂热，出手干预。“可惜无济于事。”有报道分析，“1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，‘房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度’；同时提高房地产税收，持有不到2年的土地交易被课以重税。然而，这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施，非但没能遏制地价飞涨，反而因为对土地限制过多，从而导致供给不足，地价不降反升。在货币市场上，日本开始大幅度收缩。在短短1年内，日本央行连续3次提高贴现利率，连续5次加息。过于着急的货币政策，反而成为股市崩盘的导火索。”
本文为今日头条独家稿件

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