投资柬埔寨房产后该怎么出租?有哪些注意事项?

anrey573

过去的几年以来，国内的房价在不停的涨涨涨，等人民们反应过来准备以“人民的名义”买房时，各地又开始限购了；看着别人家的资产净增几倍，默默盘算了一下本就不富裕的存款，只能感慨到房产投资的门槛真是越来越高！

不过话说回来，现在的盘还能不能接？圈叔基本持观望态度。这波红利没赶上，啥时候还有真心不好说。于是，只能把眼光瞄向海外了，倒还真发现了一个适合中等收入人民投资房产的地方——柬埔寨。虽然听起来不像什么黄金海岸，新西兰，新加坡那么有档次，但起码也算“海外置业”了。

世界银行的数据显示，在过去的十年里，外国直接投资总额约占柬埔寨GDP的百分之十，其中地产业、建造业以及酒店业是最热门的投资领域，占了外来投资近1/3的份额。

柬埔寨的商场、娱乐城和跨国企业的爆发式增长，在2018年为柬埔寨创造出逾15万个新的就业岗位，首都周边地区的年轻人涌入金边求职，这无疑也催生出更多的住房需求。

大部分人对租房的需求都是与公寓的形式存在，并且随着金边人口的不断增加，供房需求就更加的紧张。所以投资公寓式的住宅，用出租的形式来增加自己的回报率是相当不错的。

通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例。租售比是判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。

从全球来看，为什么把房屋租售比作为衡量房地产投资的指标，原因在于，房租回报基本可以定为无风险收益率，只要高于银行一年定期存款，就是一个比较好的投资。

相比国内常见的租金回报率，国际上一般是通过租售比（即房屋月租金与售价之比）来衡量住房投资价值，正常范围应该在1：200至1：300之间。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，200个月至300个月内能收回购房款，买房就是合算的。如果少于200个月(17年)就能收回投资，说明这个地区有较高的投资价值。当一个地区需要高于300个月(25年)才能回收投资，则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。

按照这个标准计算，深圳房屋租售比高达1:732，也就是说需要出租732个月（61年），才能收回买房的本金。相比之下，金边公寓15年的投资回本周期快得惊人。

柬埔寨有一些项目的开发商是提供售后包租的，源于一些开发商的品牌实力、资金实力的支持。售后包租的销售模式在中国国内是违反《商品房销售管理办法》的，《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”。

柬埔寨有些开发商自有房产出租管理部门，能够提供客户寻找租户的服务，每年按时缴纳物业维修费用，以及处理一些琐事。客户在购买此类房产时可以选择接受开发商提供的包租，或者是不接受，开发商一般不会强制要求客户。对于海外购房者而言，包租确实是非常有利的，一方面能帮你节省打理房子的时间，一方面又有稳定的收益。但也有缺点，就是可能会是“坑”，可能无法租金利益最大化。

包租协议的签署方最好是开发商或者大型运营商（比如全球知名的酒店运营商），他们有完善的运营机制和强大的运营能力，能保障投资者获得稳定收益，而其他的第三方机构则需要谨慎。

通常不同包租提供方会有不同的出发点，一般来说，开发商是为了更好的销售；管理公司则是为了更好的管理，具体的类别也可以分为几类：为了便利的统一管理，例如酒店模式下的项目；为了增加业主信心，例如周边配套完善前前短期包租的项目；为了“坑”客户卖项目，明明因为位置等各种原因没有出租市场，开发商或中介为了营造良好的投资前景而“羊毛出在羊身上”。

有些国内的中介结构跟开发商签了包销协议之后，自己进行包装，然后向客户提供包租服务以达成销售。这种情况，一方面存在过度包装后，可能会和交房时有不小的差别；另一方面后期服务难以保障，出了问题可能会找不到人。

很多中介为了把房源卖出去，只把好看的表面回报率提供给客户，这其中并没有扣除每年的持有成本：物业费、房屋打理费、托管费、持有税等等。如果根据表面回报率真正持有了房产之后就会发现，扣除了各种税费和持有成本后，实际的收益会低于中介最初的承诺值。

包租租金的比例也和项目的售价有关系，并且包租方承担着不小的风险，而且万事开头难，先期在品牌、推广、营销上也有不小投入，因此有些项目的包租不会非常高，而且包租也不是越高越好的，那些包租5年，每年10%的项目，不是坑就是上面的第三类“羊毛出在羊身上”。

除此以外，还有一个重要的提示，准备或已经投资房产的投资者可以在交房办理硬卡前往柬埔寨入境时办理商务签证，这样就能比较方便的在金边当地的银行开设账户，以后收到美元租金就可以直接存在该银行的户头里。

圈叔说：经济的高速运转、绝对开放的经济政策、美元计价的投资属性共同打造了柬埔寨房产市场发展的坚实基础。和其他首都一样，越是核心区域的房产只会越来越稀缺，长期来永远都是不可评估的。此外值得一提的是，金边的房屋出租比例高达80%-95%，极少空置率。可见金边租房需求强劲，未来租金上涨已成趋势。